Na czym polega wycena mieszkania?

Wycena nieruchomości jest procesem, który pozwala na określenie rzeczywistej i rynkowej ceny obiektu. Może nim być zarówno mieszkanie, jak i dom jednorodzinny czy działka z domem. Nierzadko sporządzenie operatu szacunkowego jest wymagane. Dowiesz się, jak wygląda wycena nieruchomości i jakie są kolejne etapy. Jakie czynniki wpływają na wysokość wyceny? Sprawdzamy!

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to usługa, którą wykonują majątkowi rzeczoznawcy. Są nimi osoby, które są kompetentne i mają odpowiednie uprawnienia. W ramach usługi tworzy się tzw. operat szacunkowy. Jest to dokument składający się z danej struktury, formy czy treści. Zasady opisane w ustawie o gospodarce nieruchomościami określają cały proces wyceniania lokalu.

Oficjalna wycena domu czy mieszkania jest niezbędna wówczas, gdy wartość nieruchomości pozwala na dalsze działania. Jest to wymagane w następujących sytuacjach:

• udzielania kredytu hipotecznego,

• wymogu okazania operatu szacunkowego podatkowym organom,

• przy sprawach, które rozstrzygane są przez sąd, a więc spadkowe czy majątkowe.

Co wpływa na wycenę mieszkania?

Jak się okazuje, inna jest wycena mieszkania nowego czy z rynku wtórnego. Nowa nieruchomość np. nie ma obciążeń, inaczej niż kilkunastoletnia. Te drugie często zlokalizowane są w centralnych dzielnicach, gęsto zabudowanych. Wówczas plan zagospodarowania przestrzeni nie jest tak ważny. Czynnikami, które mogą wpłynąć na wycenę mieszkania online lub zwykłą są:

• typ nieruchomości,

• destynacja,

• powierzchnia do użytku,

• standard wykończenia,

• stan techniczny lokalu,

• sytuacja na rynku nieruchomości,

• możliwość zagospodarowania przestrzennego okolicy,

• lokalizacja.

Wziąć pod uwagę należy również obciążenia, takie jak hipoteka czy służebności.

Z czego składa się wycena nieruchomości?

W celu przeprowadzenia wyceny mieszkania stosuje się metodę porównawczą. Oparta jest ona na założeniu, że cena jest porównywalna do cen innych nieruchomości. Muszą mieć jednak podobne parametry. Mogą być porównywane. Porównuje się je parami. Przeprowadza się także korektę średnich cen czy analizę statystyczną rynku.

Jeśli zdecydujesz się na wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego czy biegłego sądowego, poznaj następujące etapy:

1. ustalenia szczegółów odnośnie do zlecenia o wycenie nieruchomości,

2. podpisanie z rzeczoznawcą zlecenia na wycenę mieszkania – utworzenie zdjęć nieruchomości, inwentaryzacja czy wywiad terenowy,

3. gromadzenie potrzebnych dokumentów,

4. przeprowadzenie operatu szacunkowego w pisemnej postaci – obejmuje analizę danych o nieruchomości czy rynku, opis nieruchomości, metodę wyceny oraz obliczenia,

5. uzyskanie od rzeczoznawcy operatu szacunkowego.

Co jest potrzebne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości?

Jeśli chodzi o niezbędne dokumenty do wyceny mieszkania, wszystko zależy od typu nieruchomości. Z pewnością będziesz potrzebować:

• odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• mapki ewidencyjnej – odnośnie do działki,

• wypisu z rejestru gruntów – razem z mapką sytuacyjną,

• pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Jak długo trwa proces wyceny nieruchomości?

Na okres trwania wyceny mieszkań wpływa stopień skomplikowania sprawy. Dlatego może trwać kilka dni czy kilka tygodni. Podstawą prawną jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ile kosztuje wycena mieszkania?

Operat szacunkowy ma swoją cenę. O wysokości stawki decyduje rynek. Warto w tym celu skorzystać z kalkulatora wyceny mieszkania. W przypadku wyceny działki budowlanej koszt ten wynosi około kilkuset złotych. Wycena domu jednorodzinnego to koszt około kilkuset do ponad tysiąca złotych. Wycena domu wielorodzinnego to ponad 2 tysiące złotych, a mieszkania około kilkuset złotych.

Na wycenę nie tylko wpływa typ nieruchomości. Wszystko zależy także od regionu. I tak, najdrożej jest w Warszawie. Podobnie w Krakowie czy Poznaniu. Taniej jest za to w Gdańsku czy we Wrocławiu.